A polêmica envolvendo a influenciadora, que relatou ter feito uma grande reforma em seu escritório antes de ser informada pelo proprietário de que o imóvel seria colocado à venda, trouxe à tona um debate recorrente no Direito Civil: até onde vai o direito de quem aluga quando decide investir em melhorias?
Esse tipo de situação já havia sido exposto em 2023 pela influencer Dora Figueiredo, que viralizou no Twitter e no TikTok ao contar que havia realizado a “reforma dos sonhos” em um imóvel, mas não conseguiu aproveitá-la porque o valor do aluguel passou a não caber em seu orçamento.
De acordo com Osmar Golegã, especialista em Direito Civil, pós-graduado em Direito e Processo do Consumidor e coordenador do Contencioso Cível do escritório Natal & Manssur Advogados, ambos os episódios ilustram um risco comum: investir alto em melhorias sem antes alinhar expectativas e condições contratuais com o proprietário.
“Independentemente do prazo do contrato, a venda do imóvel depende unicamente da vontade do dono. O inquilino tem direito de preferência, mas isso não impede que o bem seja negociado com terceiros”, afirma Golegã.
O advogado lembra que a lei classifica as obras em três tipos de benfeitorias: voluptuárias, úteis e necessárias.
Voluptuárias: de mero deleite ou recreio, não aumentam o uso do bem (como instalar uma jacuzzi).Úteis: aumentam ou facilitam o uso do imóvel (como armários embutidos ou melhorias em escadas).Necessárias: têm a função de conservar o imóvel ou evitar sua deterioração (como troca de telhado ou da rede elétrica).
“No caso de reformas sem a anuência do proprietário, dificilmente há previsão contratual que permita ao locatário reter as melhorias ou usar o valor gasto para abater uma futura compra. Sem essa previsão, o investimento pode não ser ressarcido”, explica.
Para Golegã, a decisão de reformar um imóvel alugado exige cautela e planejamento. “A resposta para a pergunta ‘posso reformar o imóvel alugado?’ é sim. Mas sempre é preciso conversar e obter autorização do proprietário. Quando se trata de benfeitorias úteis, elas podem ser abatidas do aluguel, se houver previsão contratual. Já as necessárias, se não houver concordância do locador e o contrato proibir, o caminho pode ser até deixar o imóvel ou buscar a via judicial”, destaca.
O especialista conclui que o diálogo prévio é a forma mais eficaz de evitar frustrações: “O melhor caminho é sempre a negociação, garantindo que os valores investidos caibam no orçamento de ambos. Isso evita conflitos e protege tanto o locatário quanto o proprietário.”