A atualização da legislação ganhou espaço em conteúdos sobre o mercado imobiliário, mas a expressão pode levar a uma interpretação equivocada. Não existe uma nova lei federal que tenha substituído a Lei do Inquilinato, de 1991, o que existe é um conjunto de mudanças legislativas anteriores e a consolidação de novas práticas contratuais e digitais que estão modernizando as relações entre proprietários e inquilinos. A legislação de referência continua sendo a Lei nº 8.245/1991, que estabelece direitos e deveres de locadores e locatários de imóveis urbanos.
Entre os temas que ganharam relevância estão a digitalização dos contratos e das comunicações, a definição mais clara das responsabilidades de cada parte, os critérios de reajuste dos aluguéis e a proporcionalidade das multas em caso de rescisão antecipada. A própria legislação determina, por exemplo, que o locatário pode devolver o imóvel antes do término do contrato mediante pagamento da multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento da locação.
Mais clareza nos contratos
A digitalização é uma das principais transformações do mercado de locação. Contratos eletrônicos, assinaturas digitais e comunicações por meios eletrônicos agora fazem parte da rotina de imobiliárias, proprietários e inquilinos, reduzindo burocracia e facilitando o registro das obrigações assumidas por cada parte. Outro ponto de atenção é o reajuste do aluguel, pois a Lei do Inquilinato estabelece que o valor e as condições de reajuste podem ser definidos de comum acordo pelas partes. Por isso, embora o IPCA tenha ganhado espaço como alternativa para quem busca maior previsibilidade, não há uma determinação legal que obrigue os contratos a utilizar esse índice.
“A divisão de responsabilidades também permanece fundamental. Conforme a legislação, o locatário deve arcar, em regra, com as despesas ordinárias do condomínio, enquanto despesas extraordinárias, como obras estruturais e determinadas melhorias, ficam a cargo do proprietário. A lei também diferencia as obrigações relacionadas à conservação do imóvel e aos reparos decorrentes do uso cotidiano daquelas relativas à estrutura e a problemas anteriores à locação”, explica Luciana Lima, diretora jurídica do Cerus.
O impacto para os condomínios
Embora a Lei do Inquilinato regule diretamente a relação entre proprietário e inquilino, seus efeitos chegam à administração dos condomínios. Isto porque em edifícios com grande número de unidades alugadas, por exemplo, a distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias pode exigir maior organização e transparência por parte de síndicos e administradoras.
É importante, porém, fazer uma distinção: a relação jurídica do condomínio é exclusivamente com o proprietário da unidade. Dessa forma, independentemente do que esteja previsto no contrato de locação, o proprietário sempre será o responsável, perante o condomínio, para cumprir com as obrigações estabelecidas, quer sejam elas ordinárias ou extraordinárias. Eventual atribuição de determinadas despesas ao inquilino decorre de um acordo particular entre proprietário e locatário e não altera a responsabilidade do proprietário perante o condomínio.
“O proprietário não pode se eximir da obrigação perante o condomínio sob a alegação de que, no contrato de locação, determinada despesa foi atribuída ao inquilino. Se o locatário deixar de cumprir aquilo que foi acordado no contrato, caberá ao proprietário acompanhar a situação e, se necessário, buscar a regularização diretamente com o inquilino. Para o condomínio, a responsabilidade permanece sendo do proprietário”, afirma Luciana.
Ao realizar uma cobrança ou eventual execução de valores condominiais, o condomínio ou a garantidora deverá direcionar a medida contra o proprietário da unidade, não cabendo ao condomínio interferir na relação contratual estabelecida entre proprietário e inquilino. A inadimplência de uma ou mais unidades pode comprometer o fluxo de caixa, dificultar o pagamento de fornecedores e serviços essenciais e até adiar obras e investimentos aprovados em assembleia.
Previsibilidade financeira ganha importância
Nesse cenário, soluções voltadas à previsibilidade da arrecadação podem ajudar síndicos e administradoras a reduzirem a exposição do condomínio à inadimplência. É nesse ponto que entra a atuação do Cerus, especializado em soluções financeiras para o mercado condominial. Com a Receita Garantida, a fintech assegura ao condomínio uma receita previsível, permitindo que a gestão conte com os recursos necessários para cumprir seu planejamento, mesmo quando há atrasos nos pagamentos dos condôminos. “A solução também pode contribuir para reduzir o impacto da inadimplência sobre o caixa e facilitar o planejamento de manutenção, investimentos e melhorias”, detalha a diretora jurídica do Cerus.
Na prática, isso possibilita que o síndico se concentre menos na gestão dos efeitos financeiros da inadimplência e mais no planejamento do condomínio. O modelo também pode ser utilizado em conjunto com a aquisição de inadimplência histórica, possibilitando a regularização de valores em atraso, conforme as condições da operação. Outro serviço oferecido pelo Cerus é o Crédito Condominial, voltado à realização de obras, melhorias e investimentos. A combinação de previsibilidade de receitas e acesso a crédito pode dar aos condomínios maior capacidade para executar projetos sem depender exclusivamente de aumentos emergenciais na taxa condominial.
Gestão preparada para uma nova realidade
“Mais do que uma suposta “nova lei”, o que está em curso é uma transformação na maneira como contratos de aluguel são administrados, com maior digitalização, formalização das relações e necessidade de clareza sobre direitos e responsabilidades”, reforça a advogada. Isto porque cabe ao proprietário acompanhar se o inquilino está cumprindo as obrigações que lhe foram atribuídas no contrato de locação. Assim, em um mercado de locação cada vez mais digital e baseado em contratos mais claros, a previsibilidade financeira passa a ser um dos pilares para que síndicos e administradoras possam manter as contas em dia, planejar investimentos e preservar a valorização dos empreendimentos.