Administrar um condomínio horizontal, formado por casas ou sobrados independentes, é um trabalho que vai muito além de cortar a grama e garantir que o portão esteja funcionando. Apesar de compartilharem áreas comuns e regras de convivência, os horizontais exigem do síndico cuidados e estratégias bem diferentes dos condomínios verticais.
Nos prédios, a gestão se concentra em espaços internos e compactos: elevadores, hall de entrada, áreas de lazer restritas, sistemas hidráulicos e elétricos centralizados. Já no condomínio horizontal, a manutenção abrange uma área muito maior, incluindo ruas internas, muros extensos, portarias, jardins, sistemas de drenagem e, muitas vezes, áreas ambientais protegidas. Cada um desses elementos demanda planejamento específico, fornecedores especializados e, claro, um orçamento compatível.
A segurança também muda de escala. Enquanto no vertical é possível controlar o acesso por uma única portaria (na maioria das vezes), no horizontal o perímetro é muito mais amplo, com diversas entradas e mais espaço a patrulhar. Isso aumenta o desafio de manter o controle e exige maior investimento em vigilância, sistemas de monitoramento, iluminação externa e equipes treinadas para cobrir toda a área com eficiência.
Outro aspecto que diferencia fortemente os horizontais é a relação com o meio ambiente. Não é raro que possuam árvores nativas que não podem ser removidas ou áreas de preservação onde é proibido construir. Um síndico que desconhece essas restrições pode colocar o condomínio em risco de multas, embargos e até ações judiciais. Nesse caso, mais do que bom senso, é preciso conhecimento das normas ambientais e disposição para cumpri-las.
No campo jurídico, a base segue sendo o Código Civil (arts. 1.331 a 1.358-A) e a Lei 4.591/64, que tratam de assembleias, convenções, seguros, rateios e prestação de contas. Mas vale a atenção: boa parte dos condomínios horizontais no Brasil é registrada como associação de moradores, e isso muda completamente o modelo de gestão e as obrigações legais. Como o tema é complexo, deixaremos para outro artigo, focaremos aqui, o foco é nos horizontais constituídos formalmente como condomínios.
A gestão financeira, seja em horizontais ou verticais, precisa ser transparente e responsável. Mas nos horizontais, onde as áreas comuns são mais extensas e diversificadas, o planejamento orçamentário precisa prever manutenções preventivas mais amplas e recursos para emergências que podem custar caro, como reparos de vias internas ou reforço de segurança. Controlar receitas e despesas, manter um fundo de reserva robusto e reduzir a inadimplência são pilares para evitar desgastes e conflitos.
A tecnologia é uma grande aliada na gestão de ambos os modelos, mas nos horizontais pode ser ainda mais estratégica. Assembleias virtuais, aplicativos para comunicação, controle de acesso integrado e relatórios online ajudam a otimizar a operação e manter os moradores informados. Ainda assim, mesmo com todos os recursos digitais, a habilidade de mediar conflitos continua essencial, e nesses empreendimentos, onde a interação entre vizinhos tende a ser maior, essa
competência ganha peso.
Gerir um condomínio horizontal é, no fim das contas, conciliar técnica, estratégia e relacionamento humano. Um síndico preparado não atua apenas apagando incêndios: ele antecipa demandas, protege o patrimônio, garante a segurança e cria um ambiente em que cada morador tem a sensação de estar exatamente no lugar certo.
*Por Marco Bole é sócio-diretor da SGEx Auditoria de Condomínios, especialista em auditorias investigativas e preventivas, e perito judicial com ampla experiência em investigações de fraudes no Brasil, Canadá e Estados Unidos.