Sabe-se que os condomínios possuem natureza jurídica peculiar, já que são considerados entes despersonalizados, não possuem personalidade jurídica própria e nem mesmo exercem atividades econômicas com ou sem fins lucrativos. Apesar disso, os condomínios são equiparados a uma empresa, pois são obrigados a serem inscritos no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ).
Muitos indagam sobre a impossibilidade de um condomínio ser associado a uma cooperativa de crédito, em razão da ausência de personalidade jurídica da entidade ou a não intenção de obtenção de lucros. As cooperativas de crédito são consideradas sociedades cooperativas, o que significa que são organizações formadas por pessoas que se unem voluntariamente para satisfazer suas necessidades econômicas, sociais e culturais comuns, por meio de uma empresa de propriedade coletiva e democraticamente gerida. A adesão a uma cooperativa de crédito é voluntária e aberta a todas as pessoas que compartilham interesses econômicos comuns.
A autonomia é um princípio fundamental, garantindo que a cooperativa seja autogerida por seus membros. Conforme está disposto no artigo 29 da Lei 5.764/1971, que instituiu o regime jurídico das sociedades cooperativas: O ingresso nas cooperativas é livre a todos que desejarem utilizar os serviços prestados pela sociedade, desde que adiram aos propósitos sociais e preencham as condições estabelecidas no estatuto (…).
Receosos, alguns síndicos alegam que a inexistência de personalidade jurídica na figura do condomínio, o fato de não terem finalidade lucrativa ou ainda a possibilidade de risco da atividade econômica própria da cooperativa possam ser um impeditivo para que o condomínio adira a cooperativas de crédito. Embora carente de personalidade jurídica, o fenômeno social e econômico dos condomínios demanda por óbvios serviços financeiros, desde pagamentos típicos de fornecedores, emissão de boletos para viabilizar a arrecadação de receitas.
Enfim, há um complexo de atividades de administração da coisa comum. A dúvida jurídica que pode haver sobre o reconhecimento ou não de personalidade jurídica há muito foi superada pela prática e pela jurisprudência que, no mínimo, admitem o exercício de direitos e cumprimento de obrigações, segundo o que é regulado pela respectiva convenção condominial. É essa prática que exige do Condomínio a sua inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas, porquanto obrigado a uma série de obrigações tributárias, contratante de empregados, também de contratos de serviços financeiros, desde o mais básico contrato de depósito à vista (contrato de conta corrente), serviços de cobrança e inúmeros outros.
Não há dúvidas, pois, sobre a possibilidade jurídica de o condomínio ser titular de serviços financeiros diversos. Tanto cooperativas quanto condomínios procuram otimizar serviços para o exercício de uma atividade econômica de proveito comum de seus quotistas, na cooperativa, ou de seus condôminos, nos condomínios.
Destaca-se que a ausência de lucro vem expressa no art. 3º da Lei 5.764/71. Na prática, isso significa que o cooperado, na cooperativa de crédito, tem a chance de acessar os mais sofisticados serviços financeiros, sem que seu contratado – o banco – fique com os lucros das operações. É esperado, assim, que os custos dos serviços financeiros sejam os mais baixos possíveis e, havendo sobras – e não lucros -, sejam distribuídas entre os cooperados na proporção definida nos atos constitutivos.
Evidentemente tal estado de coisas implica um risco, mas muito mitigado aos cooperados. Isso porque, nos termos do art. 1.095, §1º do Código Civil, os cooperados respondem limitadamente somente pelo valor de suas quotas e pelo prejuízo verificado nas operações sociais, guardada a proporção de sua participação nas mesmas operações. O risco de desembolso limitado ao valor das cotas do cooperado fica ainda mais reduzido pelo fato de as atividades das Cooperativas de Crédito serem reguladas e fiscalizadas por autoridades monetárias, a saber o Conselho Monetário Nacional e o Banco Central do Brasil.
Referidas entidades, somadas às entidades de autorregulação, impõem aos participantes do mercado financeiro os mais altos padrões de segurança e liquidez. Outrossim, o risco de perda financeira está presente em todas as instituições financeiras, sejam no formato de cooperativa ou não, dependendo das decisões e das condições econômicas de cada uma. Portanto, a associação do condomínio à cooperativa de crédito é juridicamente possível e benéfica. Nessa condição, além de terem acesso a serviços financeiros, podem se beneficiar com as sobras anuais.
*Por Leticia Madureira Horta Canabrava , advogada, consultora jurídica da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais)