Quando se fala em certificação ambiental para edifícios, ainda existe uma associação quase automática com construções novas, fachadas modernas e grandes investimentos em tecnologia. Essa visão deixa de fora uma parte enorme do mercado imobiliário brasileiro: os condomínios que já estão de pé, alguns há décadas, e que todos os meses precisam administrar consumo de energia e água, manutenção, resíduos, conforto dos moradores e custos operacionais.
É justamente nesse universo que a certificação AQUA-HQE merece atenção. Desenvolvida a partir da certificação francesa HQE, sigla para Haute Qualité Environnementale, ela é aplicada no Brasil exclusivamente pela Fundação Vanzolini e teve seus referenciais adaptados às características nacionais, levando em consideração aspectos como clima, legislação, normas técnicas e práticas construtivas brasileiras.
Uma das mudanças mais importantes para o mercado residencial ocorreu com a atualização dos referenciais em 2024. Entre os documentos atualmente existentes está um referencial específico para a avaliação do desempenho de edifícios residenciais em operação. Na prática, isso deixa ainda mais claro que sustentabilidade não termina quando a construtora entrega as chaves. Um condomínio pode ter sido bem projetado e, anos depois, operar de maneira ineficiente. Da mesma forma, um prédio antigo pode melhorar significativamente seu desempenho quando passa a gerir melhor seus recursos.
Essa talvez seja uma das características mais interessantes do AQUA-HQE: olhar o edifício de maneira integrada. A certificação não reduz sustentabilidade a instalar painéis solares ou trocar lâmpadas. A metodologia trabalha com diferentes dimensões do desempenho do empreendimento e procura relacionar qualidade de vida, respeito ao meio ambiente, desempenho econômico, gestão e governança.
Para um condomínio em funcionamento, isso muda a pergunta. Em vez de simplesmente questionar “qual equipamento precisamos trocar?”, a administração passa a investigar como o edifício efetivamente funciona. Quanto consome? Onde estão os desperdícios? Como é feita a manutenção? Existem indicadores? Os resultados são acompanhados? Há procedimentos definidos? Os moradores recebem orientação? O desempenho melhorou ou piorou ao longo do tempo?
Energia e água naturalmente ocupam espaço importante nessa discussão. Um prédio pode, por exemplo, consumir mais eletricidade não porque seus equipamentos sejam necessariamente ruins, mas porque bombas trabalham fora da condição ideal, sistemas permanecem ligados por mais tempo do que deveriam ou não existe acompanhamento capaz de identificar alterações no padrão de consumo. Na água ocorre algo semelhante: pequenos vazamentos, pressões inadequadas e falta de monitoramento podem permanecer meses escondidos dentro da conta coletiva.
Por isso, antes de pensar em grandes investimentos, um processo desse tipo exige diagnóstico. Histórico de contas, características dos equipamentos, manutenção, medições e rotinas operacionais ajudam a construir uma fotografia do condomínio. A partir dela, fica mais fácil separar uma intervenção que efetivamente melhora o desempenho de outra que apenas acrescenta tecnologia ao prédio.
Há também uma dimensão que costuma receber menos atenção: conforto e qualidade de vida. A lógica da certificação AQUA-HQE não considera um edifício sustentável apenas porque ele consome menos recursos. A própria definição adotada pelo sistema associa qualidade ambiental a edifícios saudáveis e confortáveis, com bom desempenho energético e impactos ambientais e econômicos controlados. Isso amplia a discussão para além da planilha de despesas e coloca a experiência de quem ocupa o imóvel dentro da avaliação.
Essa abordagem ajuda a explicar por que certificação não deve ser confundida com uma lista de equipamentos sustentáveis. Instalar iluminação LED, sensores ou sistemas mais eficientes pode fazer parte do caminho, mas não substitui gestão. Se não houver acompanhamento posterior, é perfeitamente possível investir em eficiência e, alguns anos depois, voltar a desperdiçar energia, água e dinheiro.
O potencial dessa agenda é relevante. Segundo dados divulgados pela Fundação Vanzolini, a certificação HQE já alcançou mais de 3,5 milhões de residências no mundo e, no Brasil, o AQUA-HQE ultrapassou a marca de 50 mil unidades habitacionais. O avanço mostra que critérios ambientais estão deixando de ocupar uma discussão periférica no setor imobiliário para entrar na maneira como edifícios são projetados, avaliados e administrados.
Para o morador ou locatário, porém, o benefício precisa aparecer de forma muito mais concreta do que uma sigla no hall de entrada. A própria Fundação Vanzolini aponta entre os potenciais ganhos para os usuários economia de água e energia, redução dos custos condominiais, melhores condições de conservação e manutenção, conforto, saúde dos ambientes e valorização patrimonial.
Isso também coloca uma responsabilidade maior sobre síndicos e administradoras. Durante muito tempo, uma boa gestão condominial foi associada principalmente a manter as contas em dia, contratar fornecedores e resolver problemas cotidianos. O cenário atual exige algo além: administrar o desempenho do edifício. Energia, água e manutenção precisam ser acompanhadas por indicadores, histórico e metas, da mesma maneira que outras despesas relevantes do orçamento.
O AQUA-HQE é interessante justamente porque transforma sustentabilidade em processo. Não existe solução única que sirva para todos os condomínios. Um prédio de 30 anos com aquecimento central tem necessidades diferentes das de uma torre entregue há cinco anos. Um condomínio com grande área de lazer opera de maneira diferente de outro com poucas áreas comuns. Certificar exige entender essas particularidades antes de definir prioridades.
É por isso que, para edifícios existentes, talvez a pergunta mais importante não seja quanto custa obter uma certificação, mas quanto custa continuar operando sem conhecer profundamente o próprio prédio. Desperdícios pequenos, repetidos todos os dias e multiplicados por anos, também são investimentos, só que feitos no lugar errado.
Quando a certificação é encarada dessa forma, a placa deixa de ser o objetivo principal. O resultado mais relevante passa a ser um condomínio que sabe quanto consome, entende por que consome, acompanha seu desempenho e consegue tomar decisões com base em dados. No fim das contas, é isso que transforma sustentabilidade de discurso em gestão.
*Por Fábio Nunes, engenheiro e sócio-diretor da Lux Energia, empresa especializada em soluções inteligentes e sustentáveis em mercado livre, energia solar e gestão de energia