O mercado imobiliário brasileiro está registrando uma inflexão estratégica no modelo de house flipping, prática que consiste em adquirir imóveis com desconto, reformá-los e revendê-los com margem em um curto intervalo de tempo. Com o encarecimento do metro quadrado, custos elevados de transação e margens comprimidas em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro, o capital investidor começou a se deslocar para cidades-polo do interior paulista, Centro-Oeste e capitais regionais.
Um mapeamento do Trade Imobiliário aponta que a combinação entre menor custo de entrada, menor concorrência por ativos degradados e demanda aquecida por imóveis prontos tem transformado municípios do interior em verdadeiros ecossistemas de alta rentabilidade para a modalidade.
Enquanto nas metrópoles a disputa por unidades subprecificadas e o alto custo por metro quadrado limitam o retorno percentual da operação, os mercados regionais apresentam maior assimetria de preço. A diferença entre o valor de aquisição do imóvel no estado atual e o valor máximo que ele pode alcançar após uma intervenção de qualidade.
“O investidor tradicional costumava focar apenas nos metros quadrados mais caros das capitais. O que vemos agora é uma mudança clara de maturidade: o ganho real do house flipping está na margem criada pela transformação do imóvel. Em capitais regionais e cidades do interior, a concorrência por imóveis antigos ou com necessidade de regularização é substancialmente menor. Isso permite comprar com descontos mais agressivos e entregar um produto pronto para morar, cobrindo uma lacuna gigantesca de demanda nesses municípios”, afirma Ramiro Delgado, CEO do Trade Imobiliário e uma das principais referências na estratégia no país.
Cidades-chave do novo ciclo
Estudos e análises de dinâmica territorial do Trade Imobiliário destacam cinco mercados que exemplificam o potencial de expansão da modalidade fora dos grandes eixos centrais:
Comprar barato não é o bastante
Apesar da atratividade dos preços no interior, Delgado alerta para o risco de analistas e investidores confundirem oportunidade de desconto com imóvel sem liquidez.
“Em praças regionais, a análise de demanda precisa ser cirúrgica. Não basta o imóvel ser barato. Ele precisa estar situado em micro-regiões de alta rotatividade, como eixos universitários, zonas hospitalares ou centros comerciais consolidado. A grande vantagem do interior é permitir ciclos mais previsíveis e um tíquete de entrada acessível para diversificação de carteira. O próximo grande ciclo do house flipping no Brasil não passará apenas pelos bairros nobres das capitais, mas sim pela inteligência de garimpo nos polos regionais de crescimento economicamente pujantes”, conclui Ramiro Delgado.